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许建云律师
执业律所:陕西稼轩律师事务所
咨询电话:13379081255 18629508337
Email:xujianyunlvshi@163.com
地址:西安市雁塔区雁南五路1868号曲江影视大厦7层、25层。
 
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借名买房,房子到底是谁的?
信息来源: 发布时间:2019年02月25日 点击次数:198

 长期以来,由于房价基本上只涨不跌,尤其是经历了2016年初暴涨后,各地房地产调控亦持续升级,被限购人群不得不等上一两年甚至更长时间,尤其是在北上广等经济发达地区,人们担心房价越来越高,货币可能会持续贬值或者手里有足够的资金却无投资方向,房地产投资无疑是最佳选择!于是,被限购的人群想到了通过借名买房来规避相关房地产调控政策。

那么,借名买房,房屋到底归谁的?

出资人?还是出名人?

或许,我们曾经看过很多专业文章及判例,甚至有来自最高人民法院法官的专业分析,但是,无论以前通过法理如何分析及其他法院如何判决,都只是理论上的分析,另外,中国也不是判例法国家,这些非指导性案例及理论分析对于遇到类似案件的人来说,没有太多的实际意义。

其实,从2017年8月开始,对于借名买房规避限购政策的,房屋到底归谁所有,有了最终的答案!

 

2017年8月4日最高人民法院发布《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》(法发〔2017〕22号)(下称“意见”),该意见共30条内容,俗称金融审判30条,其中该意见第18条明确规定:


“依法保障房地产市场平稳健康发展,防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响,依法妥善审理相关案件,有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准,引导房产交易回归居住属性。”

虽然,《意见》第18条并未明确该类合同效力,但从其所使用的“规避”“回归”等词语的感情色彩上判断,从严监管的倾向明显。事实上,法院内部已形成意见,对于借名买房规避国家房产限购政策的,合同一律无效!

某高院的资深法官在谈到借名买房合同效力问题,亦再次重申,根据金融审判30条的规定,借名买房规避国家限购政策的合同无效!


那么合同无效后,房子到底归谁?

 

相信也是所有借名买房人共同关注的问题。首先,我们得了解法律关于合同无效的法律后果是如何规定的:

《合同法》第五十八条规定:“合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”


根据该条款规定,合同无效后发生三种法律后果:

其一是返还取得的财产责任,比如若房屋买卖合同无效,则一方返还购房款,另一方返还房屋;

其二是不能返还情形下的折价补偿,比如建设工程违法分包合同中,实际施工人的履行行为己固化于建设工程中,无法予以返还,参照双方约定的工程款予以结算。

其三是过错损失赔偿责任,该责任可能与上述两种法律后果结合使用,也可能单独适用。

 

由于借名买房涉及到2个法律关系,其一是出资人(借名人)与出名人(被借名人)之间的关于借名买房的内部协议(下称“借名协议”);其二是被借名人(房屋买受人)与房屋出卖人之间的房地产买卖合同关系。因此,针对这两个法律关系,我们逐一分析:


一、借名协议无效,而房屋买卖合同有效

如果借名协议无效,意味着出资人支付给被借名人代为转付的购房款,在合同无效后,只能由被借名人予以返还,双方形成的是一种债权债务关系,而被借名人取得房屋的产权,这在房价暴涨的年代,相信是无数被借名人梦想看到的结果。

 

因此,借名协议无效,意味着真正的出资人将无法按照预先的设想,依法取得登记在被借名人名下的房产。在借名协议无效,而房屋买卖合同有效的情况下,房产将归被借名人所有!!!


二、借名协议及房屋买卖合同均无效

虽然在意见中并未明确表述借名协议及房屋买卖合同均无效,但是从某高院资深法官的讲座明确表示借名购房中涉及到两个法律关系均是无效的法律关系,在这种情况下,意味着被借名人与房屋出卖人之间签署的房屋买卖合同无效,房屋买卖合同无效,意味着出卖人需要返还被借名人的购房款,而被借名人应依法返还房屋。


因此,当借名协议及房屋买卖合同均无效的情况下,也意味着房子既不是借名人的,也不是被借名人的,而是出卖人的,系争房屋的产权可能将恢复到当初的初始状态。


当然,需要特别说明的是:对于借名买房中涉及到的被借名人与房屋出卖人之间的《房屋买卖合同》是否无效的问题,需要人民法院或仲裁机构依法认定,但是,对于民事诉讼来说,“不告不理”是基本处理原则,若在没有利害关系人主张被借名人与出卖人之间《房屋买卖合同》无效的情况下,《房屋买卖合同》按照有效来处理,也就意味着在《房屋买卖合同》被确认无效之前,房屋的产权仍然归被借名人所有!!!

 

综上所述,可以明确的告诉你:

借名买房,规避国家房地产调控政策的,房子肯定不是出资人的!!!


那么借名买房,官司该如何打?通过北京、江苏两地高院的权威解答告诉您:

 

 

 

2017年江苏高院为同意全省法院的裁判尺度,发布了《江苏省高级人民法院

关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》,其中关于借名买房的问题,江苏高院作出如下解答:

 

★ 借名买房如何处理?

当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人要求确认其权属的,人民法院不予支持。

 

借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办 理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的 债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。

 

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关 系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张要求登 记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;

 

其向登记人另行主 张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

 

解读:针对江苏高院上述解答,隆安律师事务所吴取彬律师认为,借名买房若明确的证据证明是借名买房,在诉讼时可以要求被借名人将房屋所有权转移登记至实际买受人名下,但不能直接进行确权,否则将面临败诉的风险。

 

无独有偶,北京高院亦有类似的解答:

如北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发[2014]489号)第十条中即规定:“借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”

 

但是,对于被借名人由于债务问题,房屋被查封的情形下,借名人要求办理房屋转移登记,由于物权登记具有公示效力,因此,当事人之间的约定对外不能对抗第三人,在查封未解封之前,要求办理产权转移登记,显然不能获得法院支持。

这也是借名买房的法律风险之一。

因此,在有证据证明双方未借名买房的情形下,借名人向法院提起诉讼,诉讼请求应作如下表述:

1、请求法院依法判令被告将位于###室的房屋转移登记至原告名下;

2、本案的案件受理费由被告承担。

 

★关于借名买房规避房地产调控政策的如何处理?

江苏高院作出如下解答:实际买受人为规避房地产调控政策,以他人名义与出卖人订 立合同并办理房屋权属证书后,以其系实际买受人为由,请求确 认其为房屋产权人的,人民法院不予支持。

 

解读:很显然,对于借名买房规避国家房地产调控政策的,人民法院对于实际买房人的诉求不予支持,虽然该解答中未表述“要求办理房屋过户登记手续不予支持”,但是,从该条单独列出,可以看出法院处理该种情形的裁判规则。

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