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许建云律师
执业律所:陕西仁和万国律师事务所
咨询电话:13379081255 18629508337
Email:xujianyunlvshi@163.com
地址:西安翠华南路佳和中心B座9层
 
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西安法律顾问律师:产权转让避税方案
信息来源: 发布时间:2017年08月28日 点击次数:102

 背景材料

A公司现有独立产权证书的商业楼一栋转让,意向购买者B公司、C公司两家。转让价一亿元。怎么做到合法的避税或者说不交税,实现以上商业楼的转让?

前提

企业转让房地产主要涉及的税种:营业税、土地增值税、印花税、契税和企业所得税等。

提供两种方案选择:

一、借款担保方案

B或者C公司借款一亿给A公司,A公司以商业楼作为抵押担保,到期不能还款,由B或者C申请执行A公司提供担保的该商业楼。

优点:简单易操作。

缺点:需借助司法程序,时间上比较长,相对B或者C风险较大。

二、新设企业方案

A公司以该商业楼出资与B或者C共同设立一个新公司D,公司D成立后,从A公司办理该商业楼到D公司的过户登记,之后再将A在D中的股权全部以原投资价平价转让B或者C,从而间接实现转让该商业楼的目的,避免缴纳过多的税收。

优点:对A、B或者C实现同等权益保障,相比商业楼直接转让节省了营业税、增值税的开支。

缺点:程序上比较复杂,还需要承担一部分税费。

该方案说明:

1、A公司以实物投资形式设立新公司D,不需要缴纳营业税。

    依据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)对股权转让行为征税重新作出规定,自2003年1月1日起,对以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。对股权转让不征收营业税。

2、A公司以实物投资设立新公司D,不需要缴纳土地增值税。

   根据财税[2006]21号文规定:以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,需区分投资主体、被投资企业是否房地产开发企业,确定是否征收土地增值税。

投资主体为非房地产开发企业,如果以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,被投资企业为非房地产开发企业的,则不属于土地增值税的征税范围。

3、A公司转让D公司的商业楼视同销售,需要缴纳企业所得税。

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828)第二条第(六)款规定,企业将资产移送他人改变资产所有权属的用途情形,因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产,应按规定视同销售确定收入。《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》(财税〔2014〕116号)2、企业以非货币性资产对外投资,应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额,计算确认非货币性资产转让所得。

企业以房地产投资入股,应当视同转让财产,按照市场价格确定收入计缴企业所得税。在转让或者处置投资资产时,应按照转让财产收入扣除投资资产成本计缴企业所得税。

 4A公司要缴纳印花税在进行产权变更手续时,需要按照产权转移书据(即按投资做价入股合同金额的0.5‰由投资方和被投资方分别缴纳

5、D公司要缴纳契税3%(契税纳税人为产权承受人一方)。

《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字〔1997〕52号)第八条规定:“土地、房屋权属以下列方式转移的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:(1)以土地、房屋权属作价投资、入股;(2)......

6、A将其在D企业的股权以投资价值一亿元平价转让给B或者C,自己退出,不需要缴纳所得税。

依据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法

若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)第三条“关于股权转让所得确认和计算问题”规定,企业转让股权收入,应于转让协议生效、且完成股权变更手续时,确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后,为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时,不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。

上述方案仅供参考,具体方案可详细咨询西安法律顾问翟珊律师,咨询电话:13379081255

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