首页  |  法律新闻  |  建设工程  |  法律顾问  |  民事  |  婚姻家庭  |  劳动纠纷  |  医疗交通事故  |  典型案例  |  律师推荐  |  联系我们
许建云律师
执业律所:陕西仁和万国律师事务所
咨询电话:13379081255 18629508337
Email:xujianyunlvshi@163.com
地址:西安翠华南路佳和中心B座9层
 
· 左手中指断了一节理赔
· 经济纠纷
· 同事之间发生纠纷打架
· 要求尽快退房款并付违约金
· 家事纠纷
· 怎么样让工地给我弟弟一个满意的答复
· 隔壁开业放炮,扎伤我家店员的眼睛
· 经济问题
· 大学生意外伤亡
· 实际比买房是多了一平米,开发商要求
 
 
· 故意杀人案刑事附带民事起诉状
· 属于仲裁的管辖权异议申请书
· 变更抚养权民事起诉状
· 民事授权委托书范本
· 道路施工损害房屋赔偿律师代理词
· 房地产联合开发合作协议书
· 意外死亡补偿协议书
· 二审改判强制执行申请书
· 撤销欺诈合同起诉状
· 伤残等级鉴定司法鉴定委托书
 
 
· 西安劳动律师:如何申请强制执行劳动
· 西安房产律师:关于商品房逾期办证违
· 西安法律顾问律师:员工不同意调岗公
· 西安法律顾问律师:单位可否单方调整
· 西安法律顾问律师:涉及刑事案件如何
· 西安律师:债权人拒退第三人目的不达
· 西安律师:入职登记表不具备劳动合同
· 西安法律顾问律师:员工不服从工作安
· 西安顾问律师:刑事案件办理流程
· 西安法律顾问律师:企业高管未与公司
 
您当前的位置:首页 > 典型案例 
 
二手房买卖中因户口迁移逾期引发的违约责任及违约金认定
信息来源: 发布时间:2017年08月28日 点击次数:149
裁判要旨 存量房屋买卖合同中就出卖人的户口迁移逾期违约责任已有约定违约金,当出卖人于诉讼中提出下调违约金的抗辩后,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则,结合举证责任,作出合理判断。 案情 2015年1月,赵某、郑某与傅某签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定购买傅某名下的房屋,如因出卖人原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的,自逾期超过15日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。后双方依约完成了购房款给付、房屋过户及交付等主要合同义务。双方纠纷起因系该房存在傅某家庭成员外的三人户口未依约迁出。赵某、郑某曾多次向傅某主张其配合户口迁移,但傅某表示自己家庭成员的户口已依约迁出,涉案房屋系其父当年购买的二手房,案外三人户口在出售房屋时他并不清楚,目前也无法配合迁出。后赵某、郑某将傅某诉至法院,要求:傅某支付2015年4月17日至2015年5月1日期间的违约金人民币85000元(以购房款人民币1700000元为基数,按5%的标准计算);傅某支付自2015年5月2日至判决生效之日止的违约金(以购房款人民币1700000元为基数,按每日万分之五的标准计算);由傅某承担本案诉讼费。 裁判 北京市东城区人民法院经审理认为,傅某负有将与本房相关的户口迁出的义务。现双方纠纷起因系案外人户口未在合同约定时间内迁出,依据合同相对性原则,傅某构成违约,应承担违约责任。考虑到傅某已按期将其家人户口迁出,对履行合同持积极态度。同时,双方约定的逾期迁移户口违约金确系较高,应基于赵某、郑某实际损失,傅某过错程度等因素,对傅某应支付的违约金数额酌情下调。判决:傅某于判决生效后七日内向赵某、郑某支付2015年4月17日至判决生效之日止的逾期迁移户口违约金人民币3万元;驳回赵某、郑某的其他诉讼请求。 傅某不服一审判决,提起上诉。北京市第二中级人民法院终审判决:驳回上诉,维持原判。 评析 1.本案合同就出卖人户口迁移明确约定了违约责任及违约金的标准,为未能如约迁移户口时买受人主张违约金提供了依据。强调出卖人承担户口未迁移的违约责任具备法律依据。依据合同相对性原则,由合同双方互担合同责任,后已承担合同责任的合同主体可向第三方追偿。此外,从法律价值角度分析,出卖人系缔约时的产权人,其在出售房屋时对原有户口登记情况应了解。在连环交易中,即便其起初不清楚,作为产权人较之后手买受人或居间服务机构都具备更优势的查询条件,故应推定出卖人在卖房时对房屋处的户口情况明知,若其自愿就户口迁移约定期限和违约责任,应对此承担责任。 2.违约金下调的依据。违约金适用采填平原则,补偿性违约金为一般原则,惩罚性违约金的适用具有特殊性。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》之规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。判决下调违约金的事实基础应是买受人往往无法证明实际损失的发生。所购房屋处留有他人户口,不必然影响买受人家庭落户,已完成产权转移登记的买受人有条件依据产权证在公安机关办理落户手续。此外,依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条,买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金,对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的,人民法院应当就法院若不支持免责抗辩,当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明,二审法院认为应当判决支付违约金的,可以直接释明并改判。 3.违约金过高的判断标准及证明责任。违约方提出违约金过高抗辩的前提下,法院应就违约金是否明显高于守约方的实际损失,结合证据审查认定, 判断标准不应一概而论。在举证责任的分配上,首先由违约方基于酌减违约金的抗辩意见完成其应承担的足以使法官采信违约金明显过高的初步举证责任,才发生举证责任的转移,后由守约方就其存在已发生的具体损失进一步举证。 4.分段计算违约金的审理适用。因户口迁移行为本身涉及公安机关户籍管理行政职权,可能出现户口一直无法迁出的情况,法院应基于当事人诉求,处理违约责任认定及违约金确定。在这类案件中,如当事人约定了一个持续性的违约金计算标准,司法实践中建议先诉案件审理明确酌情调整违约金的具体原则、依据及涵盖的损失范围,当后案当事人对户口未迁出的持续行为再次主张违约金时,便于审理中区别新损失、新事实,整体把握违约金的标准。 本案案号:(2016)京0101民初1259号,(2016)京02民终7348号 案例编写人:北京市第二中级人民法院 李 珊
< 关闭窗口 >
 
西安劳动律师网   陕西律师事务所网   西安法律咨询网   西安律师事务所免费咨询网   西安律师网   西安律师咨询网   陕西律师网   西安律师在线咨询网   西安律师电话   西安律师电话   西安律师事务所排名   西安律师免费咨询网   西安律师网   西安律师事务所电话   西安建筑工程律师   西安法律顾问   西安拆迁律师事务所   西安拆迁律师   西安有名的律师事务所   西安工程款律师   西安律师事务所排名   西安拆迁律师事务所   西安十大律师事务所   陕西律师网   西安律师电话号码   西安知名律师事务所   西安律师免费咨询   陕西律师网   西安刑事律师网   西安律师免费咨询   西安法律顾问网   西安律师咨询网   西安企业法律顾问律师   西安律师电话   西安法律顾问律师   西安律师事务所排名   西安法律顾问咨询   西安律师顾问   西安拆迁律师   西安合同律师   西安律师免费咨询网   西安合同律师咨询   西安建筑工程律师   西安律师电话号码   西安工程款律师   西安建筑工程律师   西安建筑工程律师   西安建筑工程律师   西安拆迁律师网   西安律师网   西安劳动合同律师   西安律师电话   西安建筑工程律师   陕西律师网   西安合同纠纷律师   西安工程款律师   西安法律顾问   西安律师电话号码   西安工程合同纠纷律师   西安工程合同纠纷律师   西安拆迁律师   西安律师免费咨询   西安律师咨询   西安工程款律师   西安律师事务所排名   西安律师电话   西安律师网   陕西律师网   西安拆迁律师事务所   西安律师免费咨询网   长春律师服务网   桂林律师网   西安法律顾问   西安法律顾问网   湖南长沙律师服务网   安徽企业律师网   西安律师事务所网   天津律师咨询网   万州律师网   济宁律师网   福州律师网   长沙律师网   吉安律师   赣州劳动律师网   武汉离婚律师网   杭州律师   福州律师网   合肥律师网   重庆律师   河北律师网  

Copyright Anhui Bar Association All Rights Reserved  
www.lawyer029.com 陕ICP备10003668号